O QUE É UM REGISTO PROVISÓRIO ?

O QUE É UM REGISTO PROVISÓRIO

O registo provisório de aquisição consiste no registo de aquisição a favor do comprador, antes da celebração da escritura de compra e venda. No Registo provisório o vendedor / proprietário declara no acto de registo que prometeu vender aquele imóvel ao comprador pelo preço definido no contrato promessa

O Código do Registo Predial prevê a possibilidade de serem realizados registos provisórios

Estes registos servem para garantir prioridade registral relativamente a quaisquer outros registos que, por hipótese, pudessem ser promovidos por terceiros até à data da escritura (como por exemplo, penhoras ou hipotecas).

O pedido de registo provisório de aquisição deve ser 

  - assinado pelo Proprietário do imóvel promitente vendedor ( sua assinatura deve ser reconhecida presencialmente). 

  

TAXA DE ESFORÇO - O QUE É ?

TAXA DE ESFORÇO

O QUE É A TAXA DE ESFORÇO ?

A taxa de esforço é um conceito utilizado na banca para a avaliação do risco de crédito dos clientes. É uma medida de análise do risco de crédito que relaciona o valor da prestação bancária com os rendimentos do agregado familiar do Cliente ao Crédito.                         
Calcula a percentagem do rendimento total do agregado familiar destinada ao pagamento das prestações de créditos, que traduz o peso dos empréstimos nos rendimentos do agregado.

RELAÇÃO DAS ENTIDADES BANCÁRIAS E A TAXA DE ESFORÇO

A taxa de esforço é um indicador utilizado pelas entidades credoras para avaliarem o risco de crédito aos seus clientes. Quanto maior o valor da taxa, maior o risco do credor.. Neste sentido, terá maior probabilidade de ver os seus créditos aprovados, caso possua um valor baixo a moderado desta taxa.

As Instituições financeiras que Emprestam Dinheiro exigem alguns documentos que representem o histórico de consumo dos seus clientes é por isso que costumam pedir documentação tal como IRS e recibos de Vencimento etc, pois é através destes documentos que os bancos conseguem calcular a sua taxa de esforço e decidem se concedem ou não empréstimo.

COMO ANALISAR A TAXA DE ESFORÇO ?

A taxa de esforço irá Analisar qual a parcela do seu rendimento que é destinado ao pagamento das prestações bancárias. Corresponde ao rendimento que se tem disponível para fazer face às despesas. Portanto, diz-lhe o percentual de rendimento que fica disponível para as suas despesas do dia-a-dia, como sendo: 

 - Educação

 - Roupa e acessórios

 - Transportes e combustivel

 - Lazer

 - Alimentação

Esta taxa não deverá ser superior a 33%, ou seja, um terço do rendimento total do agregado familiar. no caso de um crédito à habitação, por ser um empréstimo de um valor avultado, muitos bancos colocam um limite máximo de 40% na taxa de esforço dos titulares para a aprovação do financiamento.

COMO CALCULAR A TAXA DE ESFORÇO ?

Para calcular a taxa de esforço basta dividir o valor total das suas prestações pelo rendimento médio mensal e multiplicá-lo por 100 para ficar com um valor em percentagem.

Ao calcular a taxa de esforço as despesas mensais referentes a eletricidade, água, gás e telecomunicações não são consideradas, contando apenas os encargos financeiros com prestações mensais de crédito (cartão de crédito, crédito pessoal, crédito automóvel, entre outros). No caso de não ter um crédito à habitação, mas casa arrendada, este valor deverá ser incluído nas despesas.

Para calcular a taxa de esforço deve dividir o valor total das prestações com créditos que paga mensalmente pelo seu rendimento mensal (ou do seu agregado familiar) e multiplicar por 100. [Valor total das prestações / rendimento médio mensal] x 100

Taxa de esforço = (Encargos financeiros / Rendimento Líquido Total do Agregado) x 100

COMO REDUZIR A TAXA DE ESFORÇO ?

No caso dos empréstimos contraídos a taxa de juro variável, há que ter presente que um aumento das taxas Euribor irá elevar a taxa de esforço. Estes encargos podem também reduzir-se, se as taxas de juro descerem,

Quando a taxa de esforço é elevada é prudente reduzir o peso das prestações dos créditos no orçamento familiar. No caso de existir poupança disponível, o valor das prestações pode ser reduzido através da amortização antecipada de parte ou da totalidade dos empréstimos contraídos.

- Renegociar o Crédito  - obter melhores condições

- alargar o prazo de pagamento

- transferir o empréstimo para instituição com melhores condições

- Consolidar vários empréstimos num só

- Comtemplar todos os rendimentos ( trabalho, pensões, abonos, outros trabalhos )

PORQUE COMPRAR IMÓVEL ATRAVÉS DE CONSULTOR IMOBILIÁRIO ?

PORQUE PROCURAR CASA ATRAVÉS DE CONSULTOR IMOBILIÁRIO ? 

A Procura e compra de Casa têm muitos óbices, facilmente pode cair em erros pois não é uma compra que se faça todos os dias. 

Um bom Consultor Mediador já sabe tudo o que é importante sobre o IMOVEL que está a Representar, sabe principalmente coisas que serão muito difíceis de um Particular ter conhecimento sem fazer uma grande investigação primeiro.

O QUE DEVE SABER SOBRE O IMÓVEL QUE O CONSULTOR JÁ SABE

- Verifique se a casa existe 

Há quem ponha anúncios de casas que nem existem. São Burlões que dizem-se proprietários de imóveis fantasmas e tentam vendas simuladas.

- Deve verificar se  pessoa que a está a vender é  o Proprietário.

Pois qualquer pessoa que tenha acesso a uma casa pode dizer que esta está há venda, pôr um anúncio e até mesmo mostrá-la. A ex-mulher, o pai, o filho, um amigo um empregado do proprietário pode simular que a casa está á venda. Há muitos golpes dados desta forma

O que vale é o que consta que está no  Registro Predial

Exija documentos originais 

- Confirmar se o imóvel pode ser vendido

Existem casos em que o Proprietário de um imóvel não o pode vender. Por exemplo ele pode estar a servir de garantia para alguma divida. Há casos em que a venda é revertida por um Juiz.

Um Consultor imobiliário sabe se existe algum impedimento para a venda, pois investiga tudo sobre o imóvel

- Confirmar se o Representante é mesmo o representante legal do proprietário

Se a casa estiver a ser comercializada pelo representante Legal deve pedir a ele a documentação que assim o indique

 - È Importante saber se o proprietário está a responder a algum processo judicial por dividas.

Deve saber se o Proprietário está a responder a processos judiciais, multas, indeminizações ou se é alvo de processos extrajudiciais.

Se comprar um imóvel a uma pessoa que tem dividas em execução a venda pode ser anulada ou então a divida passará para o bem imóvel que será executado e então perderá o dinheiro e o imóvel.

Terá de Investigar esta situação nos departamentos próprios para o efeito

Um Mediador Imobiliário fez a sua Investigação no sentido de saber se existe algum processo.

  - Saber quantos são os proprietários do imóvel

Um Imóvel  pode ter só um Proprietário , ser de divorciados ou ter  imensos proprietários, no caso de heranças, pode também pertencer a uma Empresa.

- Saber se todos os Proprietários concordam com a venda.

 È muito importante saber se todos estão a concordar com a venda do Imóvel, senão está a perder tempo. 

Isto acontece muito no caso das Heranças e divórcios em que só um destes decide vender sem o conhecimento dos outros. Se só um dos Proprietários quiser vender e o outro não quando for para formalizar a venda um deles não vai assinar e nisto perdem-se meses. 

 Um Consultor Imobiliário têm na mão um Documento assinado por todos os Proprietários que diz que querem vender. 

- Só deve assinar depois de Ler qualquer contrato ligado á Venda de um Imóvel.

Seja Contrato promessa compra e venda, escritura ou outro documento só deve assinar depois de Ler, porque depois de assinado é difícil voltar atrás

Não assine nada e não coloque a mão no bolso antes estar plenamente consciente do que está fazendo.  Uma assinatura têm poder

  - Deve saber bem qual toda a documentação é necessária para comprar casa

A Documentação é vasta tanto do imóvel como dos proprietários assim como dos compradores.

Para formalizar uma compra e venda de um imóvel deve se deslocar a vários departamentos.

 - Deve saber se o Imóvel que escolheu não têm problemas escondidos. 

Um Imóvel pode ter um 100 número de problemas que não nos passa pela cabeça pois não é algo que pensemos . Podem ser problemas de fundações, de telhado ou coberturas , infiltrações, humidades tipo de materiais de construção e acabamentos.

 - Deve saber se o valor do imóvel está de acordo com o mercado imobiliário.

Antes de comprar um imóvel deve fazer uma investigação sobre o valor do imóvel e se este está de acordo com o valor com tipologia e Localização do seu imóvel

 - Escolher o Banco ou instituição financeira melhor para o seu caso. 

  O Mercado de Crédito bancário tem várias soluções, contudo deve pensar bem antes de se comprometer. É Importante estudar a Taxa de Juro e o Spread.

 - Verificar se o Imóvel é compatível com as suas necessidades e sua vida 

Saber se o tamanho e a Localização da casa é o Ideal para si. Se o Valor da casa é alto demais. Se precisa de Crédito bancário. Quanto tempo vai ter que pagar, quanto é a mensalidade? Será que me convêm esta tipologia e mensalidade. PENSAR e Repensar é o melhor nestas decisões.

Quem melhor do que um consultor imobiliário para o aconselhar. Um bom consultor fará de tudo para encontrar a melhor solução para si.

LICENÇA PARA CONSTRUÇÃO

LICENÇA PARA CONSTRUÇÃO

ONDE POSSO SABER SE tenho licença para construção

A certidão de viabilidade construtiva deve ser. solicitada para terrenos destinados a construção e desde que não exista para os mesmos alvará de loteamento ou de licença de construção, projeto aprovado, comunicação prévia admitida ou informação prévia favorável.

O proprietário Pode fazer o pedido à Câmara Municipal de Lisboa, presencialmente nas  lojas de atendimento, junto com o preenchimento de formulário próprio e a entrega dos documentos necessários

- Requerimento

- Identificação do proprietário

- Cópia do documento que comprova a legitimidade do requerente

    - Certidão do Registo predial

    - Caderneta Predial

- Planta da Localização á escala

Requerimento 

Direito á informação - Qualquer interessado tem direito a pedir informações sobre

Processos de  desenvolvimento e de gestão territorial em vigor para determinada área do município (tendo por base o Plano Diretor Municipal e Planos de Pormenor e/ou Planos de Urbanização);

• Condições gerais a que devem obedecer as operações urbanísticas (tais como: alteração, ampliação, conservação, construção, demolição, loteamento, reconstrução, urbanização ou outras);

• Mudança do tipo de uso;

• Estado e andamento dos processos que lhe digam diretamente respeito. Os interessados têm o direito de consultar os processos e obter certidões ou reproduções autenticadas dos respetivos documentos (mediante pagamento das verbas devidas).

AVALIAÇÃO de TERRENO RÚSTICO ou AGRICOLA

O QUE É UM TERRENO RÚSTICO

São prédios rústicos os terrenos situados fora de um aglomerado urbano que não sejam de classificar como terrenos para construção,

Existem duas entidades que classificam os terrenos: 

 - as Finanças (classificação apenas para fins tributários) 

 - a Câmara Municipal (em conjunto com outros organismos de maior autoridade). Normalmente, há correspondência entre as duas entidades, mas podem existir exceções

OS TERRENOS RUSTICOS podem ser Agrícolas ou não

O mercado fundiário não é constante em relação aos valores que lhe é atribuído.

QUEM AVALIA UM TERRENO RÚSTICO - AGRICOLA

As avaliações dos terrenos rústicos invariavelmente são feitas por várias entidades desde  peritos de tribunal, de entidades particulares a promotores imobiliários.

Um terreno agrícola vale fundamentalmente pelo rendimento que consegue gerar.

Os preços  dos solos agrícolas e florestais, devem necessariamente ter uma correspondência com a renda fundiária suportável pelo empresário no âmbito da presente economia da própria exploração

Para saber se se pode construir num terreno Agrícola tem que se ter atenção á alteração da Lei dos Solos, nem todos tem a mesma capacidade edificativa-

Em geral . para se conseguir construir num terreno Rustico / Agrícola é necessário uma série de pressupostos. Para tal deve-se consultar a Camara Municipal e ter acesso ao PDM

A avaliação dos terrenos Agrícolas não e baseiam num valor ao metro pela sua localização,  mas sim, dependem de muitas variáveis  (capacidade construtiva consagrada na diversa Legislação, morfologia do terreno, cotas para cultura,  tipo de cultura, localização, localização , água etc 

PRESUPOSTOS PARA AVALIAÇÃO TERRENOS RUSTCOS NÂO AGRICOLAS

•  Área; 
• Propriedade vedada, ou não;  Disponibilidade de água no terreno; 
•  Existência de infraestruturas;
•  Proximidade ao mar, ou não (um raio de 5 kms); 
•  Perto do rio, ou não (atividade de potencial lazer); 
• Proximidade dos principais centros urbanos
•  Bons acessos, ou não.
•  Localização

PRESSUPOSTOS PARA AVALIAÇÃO DE TERRENOS AGRICOLAS

•  Localização
•  Área - m2
•  Cotas de cultura
•  Tipos de cultura
•  Se tem Furo, água
• Se tem acesso a electricidade
• Vedação
•   Perto de Rios ou Barragens
• Tipo de acessos
• Proximidade de centros urbanos
• Possibilidade de construção edificações de apoio e habitação

Há muitos organismos hoje em dia que dão apoios para quem tem terrenos agrícolas , umas ligadas ao ambiente outras ligadas á agricultura. Há portanto uma panóplia de subsídios para quem cumpre com todos os pressupostos

CUSTOS ASSOCIADOS Á COMPRA de UMA CASA

CUSTOS ASSOCIADOS Á COMPRA DE CASA

Há vários custos associados á compra de um imóvel, quer compre com Crédito  bancário ou não.
No dia da Escritura tem alguma despesas a considerar. Além do Valor a pagar pelo Imóvel

ESCRITURA
IMT - Imposto sobe as transmissões onerosas
IMPOSTO DE SELO
IMI
CERTIDÃO PREDIAL - Inscrições e descrições
CUSTOS com contrato de Empréstimo
CUSTOS de avaliação do Imóvel pelo Banco

AVALIAÇÃO DO IMÓVEL ?

O QUE É UMA AVALIAÇÃO DE UM IMÓVEL ?

A avaliação de um imóvel baseia-se em vários fatores e critérios , como a zona geográfica, a natureza do imóvel, o tipo do imóvel, o seu estado, a sua área e o estado do mercado. 

A Avaliação de um imóvel é essencial para o proprietário ter uma noção de quanto este vale no mercado

O valor de avaliação do imóvel poderá determinar o montante de Empréstimo concedido

COMO SE FAZ A AVALIAÇÃO DO IMÓVEL ?

Para Avaliar um Imóvel , o mais importante é a localização e o tamanho do imóvel os  m2, contudo , para fazermos uma avaliação precisa e completa temos de ter em conta vários fatores 

• localização exata
• Quantos M2 têm
• tipologia
• Plantas do imóvel 
• ano de construção
• estado de conservação
• principais características
• qualidade de construção e acabamentos
• O piso , a vista e a orientação solar
• infraestruturas ( elevador, garagem, piscina etc )
• Condominio
• IMI
• O mercado ( oferta e procura )
• Teor, PDM , Cotas ( no caso de terrenos )

Depois de saber todas estas informações para obter um cálculo, considerando primeiro que tudo o preço por m2 da zona, serão aplicados os vários coeficientes de ponderação tendo em conta todas as características do seu imóvel, considerando várias fontes de informação tais como bases de dados de todas as vendas realizadas na zona geográfica com as mesmas caraterísticas do seu imóvel no último trimestre, e todas as que estão em venda.

QUAIS OS DOCUMENTOS PARA AVALIAR UM IMÒVEL ?

Documentos necessários

Para receber uma avaliação de um imóvel precisará de documentos como:

• planta do imóvel
• caderneta predial
• registo da conservatória
• licenças camarárias

QUEM FAZ AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS ?

Há empresas que ou avaliadores especializados  que fazem avaliações de imóveis

Um Consultor Imobiliário com formação e experiente está mais do que habilitado a fazer a avaliação do seu Imóvel pois tem todos os instrumentos e formação para tal

Estes conseguem dar uma avaliação completa, prestando ajuda preciosa, sobretudo no critério comparativo de mercado.

Anabela Palma Ramos

apalmaramos@kwportugal.pt