O QUE É O CONTRATO PROMESSA COMPRA E VENDA ?
O CPCV é o documento mediante o qual as partes se comprometem a celebrar, entre si ou com um terceiro, o contrato definitivo para a compra do imóvel.
Convenção pela qual as partes se obrigam a celebrar uma Escritura no Futuro
As partes através da celebração do contrato-promessa de compra e venda podem desde logo vincular-se (num momento em que não dispõem ainda de toda a documentação necessária para a celebração da escritura) garantindo que, no prazo convencionado, formalizarão a compra e venda.
No CPCV as partes garantem uma segurança jurídica em caso de atraso ou incumprimento do contrato.
O QUE DEVE CONTER UM CONTRATO PROMESSA COMPRA E VENDA
O conteúdo de um CPCV poderá variar em função das circunstâncias concretas das partes, da situação do imóvel objecto do contrato e do tipo de negócio pretendido. Deve conter todas as condições e obrigações na base do negócio, nomeadamente, cláusulas essenciais e acessórias, quaisquer condições suspensivas ou resolutivas que possam ter sido definidas, definição do preço e as condições e prazos de pagamento, definição de data para a outorga do contrato definitivo, identificação das garantias e penalidades aplicáveis e todas as restantes cláusulas necessárias para salvaguarda do interesse das partes envolvidas no negócio.
É frequente incluir no contrato-promessa as condições físicas do imóvel e obrigações do vendedor no sentido de promover determinadas obras ou reparações no imóvel, antes da celebração da escritura pública.
O CPCV deve conter :
O CPCV deve conter :
A Identificação dos intervenientes, promitentes-compradores /vendedores Identificação completa das partes
- nomes completos
- nº de identificação civil - nº Cartão Cidadão
- nº de identificação fiscal, - nº Contribuinte
- morada.
- Indicação do Estado Civil
Identificação do imóvel a transacionar
Identificação completa do prédio objecto da promessa:
- número da descrição do prédio junto da Conservatória do Registo Predial
- numero do artigo matricial sob o qual o prédio se encontra inscrito no Serviço de Finanças - caderneta Predial
- data de emissão e entidade emitente da licença de utilização ou de construção
- localização e composição
- tipologia
- partes integrantes ou afetas ao imóvel
- Referência á licença de habitação/construção do imóvel
- Licença de utilização ou de construção ou prova de que ela foi pedida à Câmara Municipal
Preço da transação,
- forma de pagamento,
- valor do sinal, reforços de sinal e respetivo calendário
- referência ao empréstimo solicitado ou a solicitar ao banco
Estipulação da promessa , estipulando
- promessa bilateral ou unilateral e
- se o imóvel é ivre e desocupado de pessoas e bens;
- Menção de que imóvel será vendido livre de quaisquer ónus e encargos.
Data de prazo para a realização da escritura pública
- O prazo máximo para a celebração do contrato definitivo,
- Identificação de sanções no caso de a escritura pública de compra e venda não ser realizada na data convencionada;
Indicação das garantias e deveres das partes, declarando :
- que à data da escritura a propriedade estará em conformidade com os registos
- que não omitiram aos Promitentes-compradores qualquer informação ou facto que devessem ter conhecimento , quer quanto ao estado físico e jurídico do Prédio
- que propriedade está devidamente registada na Conservatória de Registo Predial
- que está Livre de quaisquer ónus hipotecas, encargos ou responsabilidades, e devoluto.
- que não há qualquer notificação, reclamação, ação judicial de arbitragem ou outro processo pendente ou ameaça dele, que possa afetar o seu direito sobre o Prédio-
- que não há dívidas às autoridades fiscais relacionadas com os imóveis.
- Consequências em caso de incumprimento do contrato, nomeadamente, a sujeição ao regime da execução específica previsto no artigo 830° do Código Civil.
As assinaturas dos outorgantes devidamente reconhecidas, para garantir maior segurança jurídica.
Cuidados a ter antes de assinar o contrato promessa de compra e venda
É recomendável, antes da assinatura do contrato de promessa de compra e venda, uma leitura atenta do documento
- Identificação completa das partes que celebram o contrato, a identificação do objeto do contrato ( imóvel), a licença para habitação, o valor do sinal, o montante dos reforços e o calendário dos pagamentos;
- incluir o prazo máximo para a celebração do contrato definitivo;
- incluir uma cláusula que afaste o comprador da responsabilidade de responder a encargos que incidam sobre o o imóvel, como penhoras ou hipotecas;
- assegurar que o crédito foi aprovado;
- caso exista um condomínio, pedir ao vendedor as últimas atas das assembleias de condóminos.
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